Le spese di Riscaldamento, come ripartirle al meglio.

Le spese di Riscaldamento, come ripartirle al meglio.

Lo Sappiamo sono le spese che più incidono nel bilancio di chi vive in condominio.

Le spese di Riscaldamento, come ripartirle al meglio?

Il riscaldamento è una voce di costo importante. Ecco perché il governo ha pensato alla famosa detrazione “Ecobonus” di cui discorreremo presto. Meriterà anche un approfondimento sulla corretta manutenzione degli impianti. I manutentori spesso sono abituati solo ad accendere e spegnere il vostro impianto. Ai nostri chiediamo di più di una banale manutenzione.
Una manutenzione adeguata ci permette di ridurre al minimo gli sprechi. Ma anche rinnovare gli impianti contribuisce, ed è essenziale investire al meglio per ridurre lo spreco. Spesso il minor spreco, ripaga in pochi anni lo stesso investimento iniziale.

Tralasciando le questioni di come sia meglio manutenzionare l’impianto di riscaldamento e come innovarlo al maggior consumo, cerchiamo di capire come ripartire le spese in maniera adeguata. Farò in modo di utilizzare termini e concetti capitili da chiunque. Siamo disponibili a un eventuale maggior chiarimento di persona.

Anni fa, Le spese di riscaldamento venivano ripartite fra tutti in base ai millesimi.

Tutto era più semplice per noi amministratori.
Non serviva occuparsi di impianti che non ci competono. Si sommavano tutte le spese e si ripartivano per i mm. conteggio alquanto banale.
Se vi ricordate, le principali lamentele riportate all’amministratore di condominio erano proprio quelle attinenti lo spreco di molti condòmini.

• chi apriva le finestre per il consueto cambio d’aria;
• chi le apriva eccedeva con il normale ricambio e le lasciava aperte ore così da far raffreddare anche i muri e le unità vicine;
• alcuni per risparmiare le tenevano chiuse;
• altri cambiavano le finestre per metterle nuove e togliere gli spifferi;
• Chi al primo piano, o all’ultimo, aveva freddo si lamentava e dovevi alzare la temperatura a tutti gli altri per arrivare a una temperatura a norma in tali unità poste in posizioni sfavorevoli e con tanta dispersione termica.

Le spese in quei tempi venivano ripartite fra tutti. Nessuno era diverso. Tutti lamentavano problemi, chi troppo caldo chi troppo freddo. E tutti pagavano lo sperpero generato da alcune di queste situazioni raccontate.

L’avvento della norma sull’efficientamento energetico nel 2012 e la norma UNI 10200 di riferimento per il riparto delle spese di riscaldamento

La norma Uni è stata presa a riferimento per la ripartizione delle spese.

In primo luogo dobbiamo analizzare le spese di riscaldamento. Ci sono spese fisse, di manutenzione, che andranno sempre ripartite per millesimi. Permettono l’uso ed il godimento di questo impianto a tutti. A prescindere dal consumo che ciascuno può farne.

In secondo luogo abbiamo i consumi di combustibile. Sappiamo benissimo che il combustibile varia a seconda di molte zone d’italia. In alcuni condomini si usa il gas. In altri ancora il vecchio gasolio. Altri hanno il teleriscaldamento o ulteriori forme innovative come la biomassa o le pompe di calore.

Le spese relative al combustile

Va considerato che buona parte di queste spese si utilizza per riscaldare il fluido presente nelle condutture e che vi porta calore in casa a prescindere dal fatto che abbiate acceso o meno il vostro impianto di riscaldamento in casa. Parliamo sempre di impianto di riscaldamento, non distinguiamo dalla tipologia installata nelle vostre case per la diramazione del calore, siano caloriferi o riscaldamento con pannelli radianti a pavimento o soffitta o parete o ventilconvettori o altra tipologia. Quando parlo di “calorifero” prendiamolo come termine per esempio su tutte le tipologie di impianto.

Il Consumo INVOLONTARIO

Questo fluido reso disponibile all’ingresso del vostro “calorifero” è costantemente riscaldato per le ore necessarie e stabilite dal conduttore della centrale termica. Ricordiamoci che in molti comuni le ore massime di accensione sono stabilite per legge e non è possibile accenderli più ore salvo determinate condizioni e situazioni tecnologiche che permettano comunque il rispetto delle ore massime di accensione.
Il combustibile resosi necessario per tener costantemente caldo il fluido presente nelle tubazioni, a prescindere dal vostro effettivo utilizzo, è considerato come consumo involontario. Perchè involontario? perché anche se tenete spento il riscaldamento, l’impianto resta in funzione e continua a far circolare l’acqua calda fino al punto di diramazione utile per portarvi l’acqua calda pronta nel momento di possibile richiesta. Quindi capite che anche se tenete spento il riscaldamento, la centrale termica sta consumando combustibile. Ciò genera quindi spese a prescindere dalla vostra volontà di riscaldarvi. Da qui il termine “consumo involontario”.

Il consumo VOLONTARIO

E’ quello generato nel momento in cui aprite i vostri caloriferi di casa. Od anche accendete il termostato su on per riscaldarvi. Ecco questo è il momento in cui iniziate a consumare riscaldamento in maniera volontaria perchè volete riscaldarvi. Questi costi sono a carico di ciascun utente in funzione del consumo effettivo contabilizzato.

Tipologie di impianto

Stante la presenza di impianti di distribuzione vecchi cd. “a colonna” e nuovi cd. “ad anello”, Nella norma si prevedono due tipologie di contabilizzazione.
Quelle derivanti da contabilizzazione Diretta e quelle derivanti dalla cosiddetta Lettura Indiretta.

Gli impianti con distribuzione a colonna

In questi impianti, quelli ormai più vecchi, le tubazioni si diramavano dalla centrale termica e salivano ai piani. Una colonna poteva fare tutte le cucine e i soggiorni di tutte le unità sovrastanti un determinato punto. Un’altra colonna saliva e faceva una camera e i bagni vicini per tutte le unità che si trovano sopra il punto di distacco della colonna che arrivava a tetto. Così via dicendo. Capite bene che un appartamento poteva essere riscaldato da più colonne e tali tubazioni portavano l’acqua calda in più piani. Con impianti di questo genere, negli anni 90 si iniziò a contabilizzare il calore con i cosiddetti “Contabilizzatori” che venivano applicati in ogni calorifero. Tale modalità è l’unica ad oggi conveniente per contabilizzare tutti gli impianti a colonna. La lettura di questi Contabilizzatori altro non è che un numero, un contatore di scatti, che ci dà indicazione. Ciò avviene tramite conteggi algoritmici in funzione del delta (differenza) fra la temperature rilevate a contatto col calorifero e la temperatura rilevata nella parte opposta ovvero dell’aria fronte calorifero.

Gli impianti con distribuzione ad anello

Questi sono gli impianti di ultima concezione. C’è una tubazione centralizzata che sale tutti i piani. Ad un determinato punto, in ogni piano, c’è uno stacco che si dirama in tutti gli appartamenti. In ogni appartamento arriva una sola coppia di tubi. Una copia perchè le tubazioni sono due. Una porta acqua calda all’appartamento, uno è quello da cui torna l’acqua più fredda di ritorno dal vostro appartamento. E’ acqua più fredda perchè avrà ceduto calore all’interno di casa.
Normalmente nei pianerottoli trova spazio una nicchia. In questa nicchia troveremo il rubinetto per intercettare la tubazione e chiudere l’afflusso di acqua calda al vostro impianto di riscaldamento privato. In questa nicchia solitamente troviamo anche il contabilizzatore a lettura diretta. A questo contabilizzatore ci sono due sonde che misurano la temperatura dell’acqua calda in ingresso ed uno per l’acqua calda in uscita. La differenza fra queste due temperature moltiplicata per il volume di acqua passata genera il consumo esatto prelevato dall’impianto centralizzato.

Il riparto delle spese

Spiegati i concetti fondamentali, in entrambi i casi abbiamo due tipologie di spese.

• Consumo involontario e spese di manutenzione
  • da ripartire a millesimi
• Consumo Volontario
  • da ripartire per i rispettivi consumi. A prescindere dalla tipologia utilizzata per conteggiare il consumo, siano essi scatti derivanti dal contabilizzatore su ogni “calorifero” o da Kw termici generati dal conteggio dei Contabilizzatori a lettura “diretta”

Il riparto delle spese di ACQUA CALDA

Per analogia il medesimo discorso si deve applicare per l’acqua calda sanitaria. Quelle che usiamo in cucina o per la doccia, per intenderci.

Anche per questa tipologia di spesa dovremmo prestarci attenzione. Molti anni fa eravamo abituati ad addebitare un costo a mc per la produzione di acqua calda o in alternativa si applicava una percentuale sui consumi di riscaldamento.

Se prestiamo la dovuta attenzione a questa tipologia di spese ed andiamo ad analizzarla con attenzione ci renderemmo conto che il costo dell’acqua calda e ancor di più il costo di dispersione dell’anello di distribuzione centralizzato sono spese particolarmente elevate rispetto a vecchie tipologie di riparto.

Il consumo necessario per riscaldare un mc di acqua ad una data temperatura (ad esempio 55°C) partendo da una temperatura media di ingresso dall’acquedotto (ad esempio12°C) notiamo che lo sbalzo termico è di 43°C. Ci sono formule che ci permettono quindi di sapere quanti kw esatti ci servono per riscaldare l’acqua. Di conseguenza il concetto di consumo volontario è alquanto chiaro e determinabile.

Come fare per quantificare il consumo “involontario”? Normalmente è abbastanza installare un contabilizzatorein centrale termica. Tale contabilizzatore mi conteggerà il consumo complessivo per riscaldare e mantenere calda l’acqua calda sanitaria. Di conseguenza avendo tale contabilizzatore il conteggio è alquanto immediato. Il consumo involontario sarà la differenza fra il calore consumato per riscaldare, tutta l’acqua calda prodotta e mantenuta calda, e la somma di tutti i singoli consumi volontari. Quindi il consumo involontario dovrà essere ripartito per millesimi.

Resta inteso che nel caso di impianto centralizzato sia di riscaldamento che di produzione acqua calda, i costi di riscaldamento complessivi dovranno essere distinti ovvero diminuiti, dal costo complessivo delle voci di riscaldamento dovremo togliere la quota da destinare al riparto dell’acqua calda.

Quali TABELLE utilizzare?

Le tabelle millesimali di riferimento dovranno essere redatte tenendo in considerazione alcuni aspetti tecnici che qui evitiamo di richiamare in quanto prettamente di natura tecnica.

Nel caso in cui l’impianto centralizzato fornisca sia il riscaldamento che l’acqua calda, le tabelle millesimali dovranno essere due. Una per ripartire i costi di manutenzione e consumi involontari del riscaldamento ed una per le spese di acqua calda.

Fino a luglio 2020 non c’erano più incertezze, si doveva utilizzare il criterio dettato dalla norma Uni 10200 ed incaricare un tecnico per redigere una relazione sul riparto dei consumi e incaricarlo per il conteggio delle nuove tabelle millesimali. I criteri che prevedeva la norma uni sono stati fermamente contestati da molti. Tali tabelle in effetti hanno tendenzialmente avvantaggiato le unità intermedie e penalizzato chi stava ai piani bassi o all’ultimo. Le forti dispersioni del primo piano, per via della mancanza di unità riscaldate sotto, o quelle all’ultimo piano, con nessun appartamento riscaldato sopra, sono le unità che hanno subito di più il cambio delle metodologie di conteggio delle tabelle millesimali.

Ad oggi il Dlgs.102/2014, introdotto dall’art. 9 Dlgs. 73/2020) elimina ogni riferimento alla norma UNI 10200.

Il nuovo Dlgs 102/2014

Tale nuova norma, probabilmente per rimodulare le problematiche incontrate nell’applicazione della Uni 10200, elimina ogni riferimento alla norma Uni e prevede più banalmente che le spese attinenti i consumi volontari abbiano una quota di almeno il 50%. Gli importi rimanenti debbono essere imputati a consumi involontari e potranno essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

art. 9 Dlgs 102/2014, 5 quater

Qualora siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro fra le unità immobiliari costituenti il condominio superiori al 50%, l’assemblea può decidere se applicare la norma uni 10200 o meno.

Nel caso in cui si voglia seguire questo criterio è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% ai consumi volontari.
I residui saranno imputati a consumi involontari e potranno essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
Come notate il legislatore predetermina nel 30% la misura minima di consumi involontari. L’assemblea può ulteriormente ridurla fino ad arrivare all’1%, non può infatti azzerarla.

Spetterà all’assemblea valutare quali criteri adottare e se applicare la norma Uni 10200 o meno.

Da amministratore mi permetto commentare simpaticamente: Una volta che hanno individuato un criterio chiaro ed univoco per ripartire le spese, fanno un passo indietro.

Come sopra spiegato, è ormai normale per noi conteggiare gli effettivi consumi volontari e di conseguenza determinare gli effettivi consumi involontari. Ciò, sempre che il sistema di contabilizzazione, installato nel condominio, lo permetta.

Ritengo infatti utile ed opportuno definire sempre in maniera inequivocabile l’esatto valore dei consumi volontari di modo da addebitare a ciascun utente il suo rispettivo consumo.
Tutte le altre spese sono di conseguenza ripartite per millesimi, secondo la tabella redatta da un tecnico competente ed approvata dall’assemblea.
Non vedo motivazione per la quale un’assemblea possa decidere di fare un passo indietro e ripartire una quota percentuale in base ad un criterio e il residuo in base ad altro criterio. Lo ritengo personalmente iniquo nei confronti di chi è stato parsimonioso durante l’anno. Ogni spesa dovrebbe essere addebitata sempre in base all’uso effettivo che ciascuno ne fa nel momento in cui tale uso è quantificabile con certezza. In caso contrario il criterio fondamentale di riferimento è l’uso potenziale. Ma non mi avventurerei nel merito di confonderne le tipologie e lasciar adito a chi, senza competenza, ritiene di addebitare importi a “naso” o più semplicemente a “convenienza economica”.

Pertanto riteniamo corretto il criterio di individuazione dei consumi volontari ed involontari.

Circa il riparto delle spese di manutenzione e dei consumi involontari preferiremmo che l’assemblea segua un criterio oggettivo, ma ci rimettiamo alla medesima nella scelta preso atto che normalmente tutti i condomini hanno già una tabella millesimale di Riscaldamento. Tale tabella è redatta secondo criteri comunque tecnici accettabili e pertanto le soluzioni saranno due:

• adottare quella tabella
• adottarne una nuova andando a indicare i parametri oggettivi da considerare

art. 5 bis, letture da remoto

Tutti i sistemi installati ex novo a decorrere dal 25/10/2020 devono essere leggibili da remoto. In aggiunta tutti i sistemi già installati dovranno essere leggibili da remoto entro il 01/01/2027.

Trasparenza nella fatturazione e ripartizione delle spese

La nuova norma prescrive la massima trasparenza nel riparto di queste spese. E’ altresì obbligatoria la comunicazione di tutte le letture e relativi consumi conteggiati.
Ciò per noi è solo un punto a favore, stante il concetto di trasparenza che cerchiamo di dare a tutto il nostro lavoro.

 

 

Ti ricordiamo che usiamo il gestionale più evoluto sul mercato attuale e dedicato agli amministratori di condominio che vogliono prendersi cura dei propri clienti.

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